城投物业企业“领跑”港股上市
本报记者 石健 北京报道随着新一轮国企改革深化提升行动不断推进，城投公司也积极通过上市、并购等方式推动自身产业化转型，打造可持续现金流。《中国经营报》记者注意到，最近有一批国有物业公司正在积极谋划上市，如长沙、西安等国有物业公司已经通过中国证监会国际合作司境外发行的上市备案通知书。虽然这些获批的物业管理公司来源各异，但都有一个统一的身份背景，即地方国资控股，具有城投类企业属性。对此，有多位行业人士认为，随着新一轮国有企业改革纵深推进，背靠国资的物业企业将聚合项目资源、资金资源等优势，形成异军突起之势，或率先成为城投上市的示范。背靠国资2月中旬，长沙国资委旗下一家公司已获得中国证监会关于其境外发行上市的备案通知书。就在2023年6月，该公司在港交所发布招股书。招股书显示，该公司提供广泛的服务，包括物业管理服务、城市服务及商业运营服务。实现“三位一体”，即“管理+服务+运营”的联动，形成了一种具有凝聚力和创新性的商业模式。工商信息显示，该公司控股股东为长沙一家城投公司，由长沙市国资委全资拥有，直接拥有权益并有权行使该公司95%的投票权。根据业务性质，该公司提供的服务可分为三类：一是物业管理服务，包括对公共物业、商业物业和住宅物业的各种物业管理服务，以及增值服务；二是城市服务，包括园林绿化及工程、照明系统运营、停车场运营及市政环卫服务；三是商业运营服务。从招股书看，该公司规模虽小，但业务服务组合多元化，有利于抵消单一市场的风险。同时，因公司背靠国资，有资源获取优势，公司财务报表整体表现客观。值得注意的是，物业公司上市并非易事。在业内，曾有公司多次递交IPO但是未获成功。根据《克而瑞物管》统计，2023年IPO成功上市的物企仅为2家，2家企业自2021年筹划上市以来均经历了3次递表，上市平均用时达661天，较2022年6家新上市物企平均用时延长了367天。对此，有业内人士分析认为，近年来，民企经营的物业公司上市意愿有所减弱，这与资本市场对该行业热情减弱有关。但是，反观国资系的物业企业则跃跃欲试。“比如以长沙这家公司为例，因为背靠城投集团，拥有较大的项目获取能力，比如在城市服务业务中，涵盖大量的绿化工程、照明系统运营、停车场运营及市政环卫服务，面向市政基础设施的业主通常是地方政府或国有企业。这样就从基础上有力地推动了物业公司的业务发展。”此外，2024年2月26日，西安一家城投公司旗下的物业公司也收到了中国证监会发出的境外发行上市备案通知书。该公司曾于2023年9月20日向港交所递交招股书，计划发行不超过1916.68万股境外上市普通股并在香港联合交易所主板挂牌上市。公开资料显示，该公司是一家综合城市服务及物业管理服务提供商，业务遍布中国西北部。财务数据显示，2020年至2022年以及2023年上半年，该公司的收益持续增长，主要收入来源为城市服务。截至2023年6月30日，公司业务涵盖政府大楼、教育机构、医院等多种类型物业。对于为什么聚焦港股上市，有券商分析人士认为，首先是赴港上市周期短，可以减少上市时间成本；其次是在港上市的物业公司市场给予较高市盈率，且在港上市再融资时间期限较短，半年后就可再次实行再融资计划。最后是A股市场对于房地产及其衍生行业融资要求较高，以此推动物企选择赴港或海外上市。“另类”盘活资产在不少行业人士看来，长沙、西安2家城投旗下的物业公司上市具有一定的学习借鉴意义。“其实，这也是‘另类’盘活资产的体现，可以有效地实现物业服务和城市服务‘资产证券化’，进一步盘活资产，将手中大量的政府机构物业资产作为底层资产打包，推向二级市场募集资金，为公司带来持续现金流。”谈及2家公司上市，一位参与西安这家物业公司上市的人士分析说。虽然已经有多家城投公司递交IPO或者成功上市，但是在多位业内人士看来，并非可以完全复制。东部省份一家城投公司负责财务工作的负责人告诉记者，城投公司毕竟肩负起政府的部分职能，想要完成上市工作，需要厘清自身的资产属性和关系。“城投公司在主营业务上与一般的企业有所不同，有一部分业务来自政府纳入的公益性资产、准公益性资产和准经营性资产。这些资产收购的资金来自于债券融资和股权融资，不过，举债进行资产购置，会造成城投公司资产负债率高，影响企业申报上市的经营表现。”记者在采访中了解到，一些城投公司也在考虑将旗下板块公司进行上市。“对于城投来说，母子集团公司关联性太大，虽然现在城投公司对于传统土地业务依赖度在降低，但是并非完全剥离，而对房地产开发建设业务及投资属于监管禁入的业务，所以剥离这些业务主体具有一定的难度。为此，城投公司若想上市旗下板块公司，首先要努力提升独立经营性，努力提升财务指标，力争符合上市要求。”业内人士表示。新一轮国企改革启动以来，不少地方国资提出要“积极提高国有资本运营效率效益”。采访中，一些城投公司中从事物业管理的负责人直言，一般情况下，物业公司需要通过经营资金进行再投资，比如收购其他物业公司、购买物业智能管理系统等，甚至有的公司还需要购买新能源扫地车、除雪车等，这些都要花费大量的资金。短期内，一方面营收的资金无法满足新项目的投入，另一方面新项目又无法产生足够的利润。“所以，通过上市的方式，可以募集到一定的现金，然后超前完成公司制定的战略规划，继而实现物业板块的高质量发展。”某物业管理负责人表示。记者注意到，2023年2月，《陕西省高质量项目推进年行动方案》（以下简称“《方案》”）中提出要盘活存量资产200亿元以上。西安一位国资人士告诉记者，西安这家物业公司上市，也是对《方案》的有力贯彻，或许对于其他国资企业带来一定的参考意义和借鉴价值。在多位行业人士看来，城投物企上市只是一个缩影，在新一轮三年国企改革的背景之下，未来应该呈现更多城投公司通过并购、上市等方式实现公司的转型及高质量发展。此外，城投类企业上市可以实现一举多得。一方面可以带来先进的公司治理理念，引入市场化运作模式，另一方面可以促进企业加快推进优化公司业务、负债结构，促进城投公司降低对政府补贴和注资的依赖，真正实现城投公司市场化运作。上市之后，企业财务数据必须公开，这是规避城投出现隐形债务的一个手段。借助资本市场，城投公司的对外融资实力也将得到放大。对于业务选择方面，现代咨询研究院院长丁伯康认为，城投公司的业务体系中，盈利能力较好的业务往往是经营类业务，如房地产、物业、旅游、养老等，建议具备市场化竞争能力的城投企业可选择经营性业务作为上市主体的核心业务。城投公司业务体系中盈利能力一般却具有稳定的业务来源及现金流的往往是污水处理、供热、水务等准公益性业务，建议城投公司根据自身业务经营实力，选择构建经营性与准经营性业务结合的多元化业务体系。（编辑：何莎莎 校对：颜京宁） 举报/反馈
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